关注居住公平——访中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云

近日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主办的2008中国房地产蓝皮书发布会上，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，关于住房保障问题，我们很高兴见到政府所采取的一些积极措施，现在整个情况都在向好的方向发展。我们看到，现在市场上购房者的“持币观望”心态反映了一个问题，就是对市场的理性回归有一个很好的预期。这当然与政府采取的一些措施有关。但是，我们也看到，尽管在这么强劲的措施之下，在成交量很小和下降的情况下，房价还是在高位持续上涨，这是一个很不正常的现象。由此，我们必须提出居住公平的问题。

居住公平是一个很重要的理念，在房地产发展政策上，或者在住房保障政策的制定过程中，必须要有住房、居住公平理念的指导，而不仅仅是保障性的问题。保障可以保多也可以保少，但公平却更加重要，这是一个社会问题。居住公平，是我们每一位公民应该得到保障的基本权利，或者说是一种自然权利。我们现在更多的是从民生角度看待住房保障。关注民生固然重要，但是，如果没有居住公平观念的指导，住房保障政策是没有方向的，也是不可持续的。住房保障政策要做得更好，必须要有居住公平理念作为指导。

多种指标可以考察居住是否公平

就居住公平问题邹晓云说，中国人多地少，土地资源稀缺，居住公平就显得更为重要。我们的住房用地是有限的，人均居住面积也是有限的。试想一下，在土地有限的情况下，如果土地资源被少数利益集团所控制的话，显然会造成大多数人没有房住。这在土地资源充足的国家可能不是问题，但是，在中国就会成为大问题。政府在土地资源供应的控制上一定要顾及到社会公平。所以说，政府在控制土地供应规模、比例、结构上，尤其要注重居住和供给的情况，要考虑土地的公平供给，这是一个很重要的问题。

邹晓云还指出，现在中国的土地市场、房屋市场，可以看到很多不公平的信号，或者是一些指标。比如，房价与收入比过大的问题。尽管很多人对我国房价与收入比的具体数值争论不休，但有一个基本事实是不能被够否定的，那就是，越来越多的工薪阶层买不起房、租不起房。当前在很多大都市里，工薪阶层和中低收入社会成员想要购买房屋几近于“痴心妄想”，这种现象显然没有其他的解释，只能归结为：他们的收入太低，而房价太高。实际上这便通过价格门槛，让大多数人很难购买到房屋，大量的公共资源集中到了少数人手中，进而剥夺了工薪阶层购房的权利，使人们享受不到土地带给我们的福利，显然这是不公平的。

另外，让中低收入者按照高收入者的水平去购买住房，或是让他们用相同价格去买房，这就不仅仅是经济学上的不合理，更是社会学上的不公平现象。价格门槛把很大一部分人挡在了公平之外。前几年经常会听到一些开发商骄傲地宣称“只为富人盖房”，如果是在美国，这种说法可能没有什么争议；但是在中国，在目前的土地供应制度下和房屋开发制度下，这样的说法是完全没有公平意义的，也是很没有正义感的。要知道，我国的土地供给和房屋开发政策具有非常的垄断性，对房屋开发商非常有利。他们掌握的是公共资源，理应体现出社会公平。而这些人却向社会发出如此言论，显然他们完全忽视了土地资源取得的公平性，更忽视了土地资源的社会价值。

在邹晓云看来，投资住房与居住住房面积的比例过大，也反映了一个公平性的问题。房屋的最终用途是用来居住的，如果在有限的情况下，投资与自住比过大的话，将造成大量房屋用作投资后，一方面占用了本来居住的房屋资源，另一方面由于大量投资促使房价加速上涨。最终导致很多人住不起房，引发居住不公平现象。《新华每日电讯》 2007年曾报道过北京市统计局与建委的一个联合调查报告结果显示：北京市统计局与建委在15个住宅小区内随机抽取100幢居民住宅楼，共有530户购房者接受了该项调查。结果发现，人们将住房用做投资的比例达到17％，可以说这是一个比较高的比例。想一想，如果再考虑到住房不能销售或住户不愿销售等因素，那么实际能够进入到市场的房屋比例已经大打折扣。

此外，居住不公平还体现在居住区位的享受方面。一些大城市在现有政策下，区位上的好处并没有被原来的居住者所享受到。由于城市中心地价和房价在不断的上涨，中低收入群体就被自然排挤到比较偏远的地块去。很多旧房和老城区的改造后，低收入者往往由于房价过高等因素，被迫迁到城市中较为偏僻的地方居住。从经济学上说这是很自然的现象，但政府有责任帮助那些中低收入者公平地享受到原有的、也是应有的居住区位。当然政府在这方面也采取了一些措施，比如在小区中建廉租房等，但实现程度仍然不是很高。

房地产调控目标之一要体现公平

关于房地产调控目标，邹晓云认为，政府不应只关注市场的稳定性，至少不要把调控的第一目标确定为市场的稳定。中国改革开放历经30年，已经发展到了一定程度，公平问题也应该是政府所关注的重要问题。居住公平是一个社会问题，而市场稳定则是一个技术性问题。政府显然应该更多去关注社会性问题，将技术性问题留给市场自身去调整。

邹晓云认为，如果我们过多地强调市场稳定，实际上是过多考虑了眼前利益，最后对房屋消费者是不公平的。比如，前一段时间在深圳，一些购房者要求补差价，原因是房价下降太多了，受不了。当然从市场规则上来说这或许是不合理的，也是不合要求的。但是，房价上涨那么高，究竟是由谁造成的?是不是与当初保持市场稳定上升的政策有关?没有房住，即使是在房价非常高的情况下也不得不购买，而购买之后房价又突然下跌，这种风险究竟应该由谁来承担?很显然，在政策导向中并没有体现市场与购房者多方的利益、风险均衡问题，政策在宏观层面缺乏一种公平理念。

政府在住房政策的制定和法律规定上，应该有更多的公众参与进来。邹晓云认为，现在的公众参与水平还远远不够，如果公众参与得少，公平性就会大打折扣。只有让更多的人参与进来才能有更多的居住公平可言。邹晓云说，在资源紧缺的状况下，对中低收入者土地资源的控制和住房的控制，要有切实可行的倾斜政策。国家有关文件要求政策性保障住房不低于 70％，住房和城乡建设部也在住房结构上有一些规定，这些规定当然都是很好的，但怎样去落实，难度确实非常大。实现这一目标不但需要政府的努力，也需要全社会的努力、需要公众积极的参与和推动，从而使住房保障走向一个更加合理的发展轨道。